黄奇帆：房地产、地方债、资本市场需要“先建后破”的改革思维

摘要： 2023年12月召开的中央经济工作会议提出，2024年经济工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。 “先立后破”是我们推进改革的重要方略，也是多年来实现经济快速发展和社会长期稳定...

2023年12月召开的中央经济工作会议提出，2024年经济工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。 “先立后破”是我们推进改革的重要方略，也是多年来实现经济快速发展和社会长期稳定“两个奇迹”的成功经验。 在当前复杂的国内外环境下，在一些领域采取“先立后破”的针对性改革措施，是推动经济运行总体改善、实现高质量发展的重要着力点。

特别是在房地产、地方债务、资本市场三个领域，从稳定经济增长、防范化解风险的角度出发，更需要突出“先建后破”的改革思路。

尽快“确立”三件事

当前，进一步推动经济复苏还存在一些困难和挑战需要克服。 中央经济工作会议分析，主要原因是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期不强、风险隐患较多、国内流通出现堵塞等。 当前，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性有所增加。

解决当前经济困境的关键是先建后破：一方面要寻找新的经济增长点，另一方面要用改革手段化解经济运行中的系统性风险。 从长远来看，有三件事需要尽快“建立”：

一是供给和需求共同作用，稳定经济增长动力。 当前，传统经济增长模式已不可持续，迫切需要转变经济增长动力。 党的二十大报告明确要求，要把实施扩大内需战略与深化供给侧结构性改革有机结合起来。

有很多连接点。 比如在汽车消费方面，虽然我国汽车年销量位居世界第一，但多年来一直徘徊在2700万辆左右。 2021年，我国每千人汽车保有量仅为214辆，而全球人均GDP约1万美元的发展中经济体每千人汽车保有量在400辆左右。未来十年，我国按目前价格计算，人均GDP预计将超过22,000美元。 每千人汽车保有量有潜力超过500辆，年销量有潜力超过4000万辆，新增1300万辆。 按目前我国客车均价约15万元计算，新增内需约2万亿元。

汽车特别是新能源汽车消费量的增加，可以倒逼大城市扩大道路、停车场、充电桩、储能等基础设施建设，可以进一步巩固和增强我国全产业链的优势。国家汽车等装备制造业。

事实上，我国4亿多中等收入群体对中高端产品和服务有着非常可观的需求。 但一些诉求长期以来未能得到有效释放。 这很大程度上是由于我国中高端产品和服务供给受限。 政策限制了供给能力的增长，使得已经存在的巨大有效需求和支付能力无法得到满足。 因此，有必要尽快清理抑制消费的政策障碍，促进有效需求尽快释放，加快形成新的增长引擎。

二是构建全国统一市场，畅通国内国际双循环。 近年来，我国发展面临的外部环境日益复杂。 对此，党中央提出构建新发展格局的重大战略。 新发展格局有三个基本意义：一是畅通内部循环，形成全国统一市场； 二是高水平开放要通过内外贸一体化、制度开放、高质量共建“一带一路”进一步扩大外循环。 广度和深度; 第三，内外循环要相互促进，利用超大规模市场的“引力场”效应，吸引和聚集全球资源要素，严厉打击各种脱钩断链企图。

因此，有必要尽快建设全国统一的市场，进一步培育和激发超大市场的红利，因为我国的超大市场会给制造业带来五个方面的成本：科研、开发、生产和制造、采购物流、营销和促销、以及劳动和就业。 减少，从而形成跨国公司“生产销售”和“房地产销售”的产业组织优势。

但全国统一市场的建设仍面临四个障碍和问题：一是区域间竞争造成的市场分割效应。 其次，城乡二元结构制约了商品要素的畅通流通。 三是部分地区行政资源配置矛盾依然突出。 四是国内外贸易体系割裂。

未来，随着中国参与越来越多、标准越来越高的自由贸易协定，中国与国际循环之间的交易成本将趋于下降。 如果国内市场仍然分割、效率低下，要素资源在地区和行业之间自由流动的成本很高，那么开放的意义就失去了。 也就是说，做好国内市场，是我们更好参与国际循环、国际竞争、形成吸引和集聚全球要素资源的引力场的根本。 这是一个需要尽快“建立”的重要领域。

三是加快发展新制造业、新服务业、新业态，培育新的质量生产力。 当前，新一轮科技革命和产业变革正在风起云涌。 中国正在从跟随向并跑、引领转变，已进入创新型国家前列。 但基础研究投入不足、原始创新成果少、企业创新主导力不强、创新链薄弱等突出问题。 深化改革、加快培育新生产力刻不容缓。

所谓新生产力，不是普通的技术进步或边际提升，而是颠覆性的技术和产业创新。 这种创新体现在新制造、新服务、新业态上：

一是发展新制造业要围绕发展战略性新兴产业和培育未来产业，开发新技术、应用新工艺、发明新工具、引入新要素、创造新功能。 需要利用这些新的制造来推动生产可能性曲线，实现新的扩张和转型。

二是发展新型服务业，重点发展生产性服务业，做强做优做大服务贸易。

三是发展新业态，重点推进工业互联网建设。 即依托互联网平台和各类终端，根据消费者喜好实现小批量定制、规模化生产、全产业链整合、全球分销，从而形成以客户为中心、全域紧密协作的产业集群。全产业链实现以销定产、以新胜旧、以快胜慢。

这种“技术革命性突破、生产要素创新配置、产业深度转型升级”相结合的先进生产力，是我们应对各种风险挑战所需的新生产力。

多措并举稳定市场，推动房地产开发模式转变

从稳定经济增长、防范化解风险的角度来看，有三个方面需要突出“先建后破”的改革思路。 首先是房地产市场。

2023年，全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，下降9.3%； 房地产开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%。 房价总体保持相对稳定，并未出现大幅下跌，但房地产市场潜藏的风险也不容忽视。 因此，要促进房地产市场平稳健康发展，决不能让房地产泡沫自行溃烂，而必须先建立后破灭：

“厉”就是多措并举稳定房地产市场，防止行业风险向金融等其他领域蔓延。 当前，我国房地产市场面临结构性矛盾：

一方面，过去大量房地产开发商高杠杆拿地。 资金链断裂时，出现一定规模的库存积压。 有些房产甚至成为未完工的。 一些龙头房地产企业也面临生存压力，导致风险外溢。

另一方面，2022年底我国农民工将超过2.95亿，2022年新毕业大学生将达到1076万人，住房需求依然较大。 根据相关规划，政府需要大规模建设保障性住房和人才公寓。 在一个城市，保障性住房和人才公寓的总面积必须至少占住房总面积的20%。

“破”，就是推动房地产开发模式转变，建立“房住不炒”长效机制。 近年来，由于种种原因，房地产企业在房价快速上涨的过程中，形成了高杠杆拿地、高杠杆经营、通过预售快速变现的商业模式。 它们已成为“准金融机构”。 一旦房价上涨，行业风险就会大规模暴露。

对此，中央提出建立房地产开发新模式。 个人对这个新模式的理解可能包括以下几个方面：

一是控制房地产企业自身杠杆率。 房地产企业资产负债率原则上不超过70%。

其次，房地产企业不能“背着银行炒地”，即必须保证拿地资金是自有资金，不能是银行贷款。

三是改革现行按揭、预售制度，将现行的“按揭后按月还款”的做法改为“不交房不按月还款”，强化银行监管责任。

四是在有效支持房地产市场的基础上，放宽现有各项限购政策。 通过这些措施，逐步建立房子是用来住的、不是用来炒的长效机制。

发行超长期国债打破依靠城投公司补充地方财力的发展模式

近年来，土地市场遇冷，房地产企业销售承压，地方政府财政收入减少。 加之三年疫情影响，地方债务风险不断累积，成为经济中的“灰犀牛”。 从偿债期限来看，地方政府债和城投债近年来已达到偿债高峰。 目前，个别地方的城投债已出现违约。 如果地方债务风险持续发酵蔓延，不仅会拖累地方金融机构，还会恶化营商环境，挫伤各方面的经济预期和积极性。 因此，也存在一个先建立后分解地方债务风险的问题。

“立”就是发行超长期国债，收购地方政府近年来先行建设的跨区域基础设施资产。 多年来，各地按照适度推进基础设施建设的原则，举债开展大规模基础设施建设，发展当地经济，改善投资环境。 当前地方债务存量很大一部分是道路、桥梁、水利等建设造成的债务。客观上，现在修复这些设施比未来更划算，而且由于跨周期的原因，根据经济外部性和效益特点，相关债务应酌情由中央和地方政府共同承担。

例如，跨省、跨地区的基础设施建设可以由上级政府承担。 但由于我国政府间财政体系财力与权力不匹配，部分资金不得不通过地方政府城投公司筹集。 对此，考虑到中央杠杆率仍有提升空间，可考虑发行超长期国债，重点收购这些跨区域基础设施资产，以解决城镇债务偿还流动性不足的问题。投资企业，遏制地方债务风险蔓延。

“破”，就是打破依靠城投公司解决地方基础设施建设和公共财政资源的长期发展模式。 城投公司作为融资平台，是我国特定历史阶段的产物。 客观地讲，城投公司为补充地方政府财力、基础设施建设、产业园区开发等提供了重要支持，但也带来了隐性债务无序扩张、地方财政约束软化等弊端。 未来，我们要重点推进两个方面的改革：

一方面，继续打开大门，即允许地方政府发行市政债券，逐步用市政债券替代城投公司的隐性债务。 发行市政债券有两个前提条件：一是地方债券实际规模（隐性+显性）披露； 二是发布须经当地人民代表大会批准。 这将推动各地积极稳妥化解债务。

另一方面，随着市政债券的发行，城投公司的地方融资平台功能逐渐剥离。 这样，地方政府债务将步入透明、合法、规范的轨道。

堵塞资本市场制度漏洞，加快科技、产业、金融良性循环畅通

在房地产市场短期内难以发挥主要作用的背景下，资本市场应该站起来。 如果股市能够尽快振作起来，一是为一大批科技企业拓宽融资渠道，有利于培育经济新动能； 其次，其财富效应会对消费和投资形成一系列的刺激作用，从而促进宏观经济的发展。 当前，资本市场的问题不会一朝一夕消失，必须标本兼治，再破：

“立”，就是系统地改革资本市场基础制度，从根源上正本清源，加快科技-产业-金融良性循环的畅通。 需要建立几个基本制度：

一是完善退市机制。 近年来，资本市场的上市公司只能进进出出。 截至2022年底，我国共有上市公司5079家，但退市的仅有少数。 2023年2月1日全面实施注册制后，必须实行严格的退市制度。 我们不能继续批量上市，一些僵尸公司不能退市。 随着注册制的实施和退市制度的完善，首发数量和退市数量要大致协调平衡，让劣币驱逐良币。

二是完善回购制度。 鼓励上市公司回购、注销自己的股份，是成熟资本市场上市公司激发投资者信心的常用手段。 虽然我国公司法已修改允许回购，但注销制度尚未形成硬性要求。 “回购、不注销”是投资者对上市公司缺乏信心的重要原因。

三是完善长期资金进入资本市场的渠道。 进一步扩大包括各类养老基金在内的社会保险基金入市比例，为资本市场持续稳定发展提供充足的资金支持。 建议进一步推广企业年金制度，完善企业年金投资制度。

“破”就是对欺诈、内幕交易、操纵市场等行为严惩零容忍，堵住不法分子利用资本市场作为提款机的漏洞。

一是加强对上市公司大股东的监管。 遏制大股东高位套现、减持行为，重点对通过利益相关者减持进行监管； 防止大股东质押大比例股权，顺周期高杠杆融资发展，逆周期股市跌破清算线，踩踏清算问题引发股市震荡。

二是加强资本市场中介机构监管。 一方面，如果财务欺诈、产品欺诈或企业行为危害公共安全或触犯刑法，监管机构将责令退市。 另一方面，为这些上市公司提供审计、财务、法律等服务的会计师事务所和律师事务所将被共同控股。 如有弄虚作假、弄虚作假的，将追究相关中介机构的责任。

总之，通过上述“先立后破”，我们要在稳定经济市场的同时进一步全面深化改革，落实好党的二十大部署的高质量发展首要任务中国的。 这就是我们解决各种问题的方法。 这是克服困难和障碍、推进中国式现代化的重要战略。